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最高院:出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定的合同效力问题
关键词: 南京律师,南京房产律师
来源|最高院法官公众号 “法语峰言”
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  一、案情简介

  上诉人:王某军。
  被上诉人:李某强。
  被上诉人:童某东。

  王某军与李某强合伙经营高尔夫球用品业务,于 2001 年购得某市朝阳区东三环中路某大厦 A 区 1003 门面房(以下简称1003 房屋)一套,购房价款为 300 万元。双方约定,王某军出资200 万元,李某强出资 100 万元;鉴于王某军系国家公务员,故经营高尔夫球用品业务以李某强的名义进行,合伙财务人员由王某军确定;二人并约定将 1003 房屋的国有土地使用权证和房屋产权证均登记在李某强名下。

  后王某军与李某强因经营发生纠纷,高尔夫球用品商店于 2008 年 10 月停止经营。停止经营后,李某强与王某军对合伙事务进行了清算。双方于 2009 年 10 月约定,合伙结束后,所有合伙经营的事务均交由李某强所有,李某强补偿王某军人民币 760 万元。在李某强付清补偿款760 万元之前,1003 房屋归双方共有;补偿款760 万元付清后,1003 房屋的产权完全归李某强所有。在李某强付清上述款项之前,1003 房屋由王某军对外出租,并有权收取租金收益。王某军与李某强并于同月对上述清算协议进行了公证。

  至 2010 年 10 月,李某强共支付王某军 460 万元,尚欠 300 万元。至本案一审诉讼之前,1003房屋的出租事宜一直由王某军负责,并收取租金收益,但出租房屋的签约主体均为李某强。

  2010 年 10 月底,李某强在未经王某军同意的情况下,与童某东签订《房屋买卖合同》约定,1003 房屋以 900 万元的价格出售,童某东于合同签订后 30 日内付清全款,之后双方共同办理权属变更登记手续。关于违约责任,双方约定,任何一方违约,赔偿房屋价款的 30%作为违约金。《房屋买卖合同》签订后,童某东依约交付了全部购房款。之后,童某东要求李某强协助办理房屋权属变更登记手续,但李某强要求童某东增加房屋装修款 100 万元。二人协商未果。

  另外,李某强在出售 1003 房屋时,李某强的妻子出具同意出售的证明,该房屋承租人亦明确放弃优先购买权。

  2011 年 7 月,王某军起诉至一审法院,请求确认李某强与童某东签订的《房屋买卖合同》无效,主要理由为,1003 房屋系其与李某强的共有房屋,李某强未经其同意对外出售,违反了法律规定及双方关于合伙清算的约定,且侵害了其作为共有人的购买权益,应为无效合同。另外,该房屋出售价款过低,根据其调查,同地区的房屋价值为 1500 万元。故李某强出售该房屋的行为,损害了其合法利益。

  李某强辩称,1003 房屋确实系其与王某军合伙购买,且在合伙清算时约定为双方共有财产。其在出售该房屋时,确实未征得王某军的同意,故其同意王某军的诉讼请求。

  童某东辩称,案涉《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示。不违反法律、

  行政法规的强制性规定。其在签订《房屋买卖合同》时,已经由李某强的妻子出具同意出售的证明,且房屋租户也放弃了优先购买权,其系信赖房产证才同李某强签订房屋买卖合同,是善意的,无任何过错。至于房屋出售价款,1003 房屋签约时的购买价格900 万为市场价。之后由于价格上涨,这是市场的因素造成的。也正是由于价格上涨,故才有李某强不愿意销售的情况。在李某强要求其另行支付 100 万元装修款未获得同意的情况下,该案系王某军与李某强恶意串通的虚假诉讼。故请求驳回王某军的诉讼请求。

  二、法院裁判情况

  一审法院认为,李某强与童某东在签订《房屋买卖合同》时,童某东基于信赖李某强是1003 房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人,且在签订《房屋买卖合同》时李某强的配偶也出具同意出售的证明,其信李某强为 1003 房屋的完全处分权人,对此没有任何过错,故对于其购买 l003 房屋的信赖利益应予以保护。且经查明,童某东所购买的 1003 房屋在签订房屋买卖合同时,同周边同类型房屋的出售价格是一致的,且略高于周边同类型房屋的价格。至于王某军所主张的 1500 万元的价格系本案诉讼时1003 房屋涨价之后的价格,不能以此作为认定童某东与李某强签订《房屋买卖合同》时的不合理对价。基于此,在李某强作为该房屋的登记权利人同童某东签订《房屋买卖合同》时,童某东是善意的,且合同所约定的对价也是合理的,故《房屋买卖合同》系李某强与童某东的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。至于王某军所举出的证据能够证明其系 1003 房屋的共有权人问题,其法律效果是,在该1003 房屋共有权人不同意出售情况下不能完成物权变动,而不能否定案涉《房屋买卖合同》的效力。据此,一审法院判决,驳回王某军的诉讼请求。

  王某军不服一审判决,持与一审起诉基本一致的理由上诉至二审法院。请求,撤销一审判决,确认案涉《房屋买卖合同》无效。李某强同意王某军的诉讼请求。

  童某东辩称,其系信赖 1003 房屋的登记簿,且其购买房屋时支付的对价是合理的,是善意的,并不存在同李某强恶意串通的情形。其全款支付系通过银行转账,有明显的证据支撑。至于房屋涨价属于市场的因素造成,与该房屋买卖时的价格无关,故请求驳回王某军的上诉请求。

  二审法院认为,1003 房屋虽然在购买时由王某军和李某强共向出资,属于

  二人共同所有,但该房屋购买之后一直登记在李某强的名下;在出售该房屋时,李某强并未告知童某东该房屋属于其同王某军共有的事实,且童某东也无法知悉王某军同李某强之间关于 1003 房屋属于二人共有的事实,故童某东购买 1003 房屋是善意的。另外,童某东购买 1003 房屋所支付的对价系签约时的市场价,此种对价是合理的,并不存在侵害王某军利益的情形。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。据此,判决:驳回上诉,维持原判。

  三、主要观点和理由

  由于种种原因,我国许多房屋存在产权不清、错登、误登、漏登、疏忽登记及隐瞒登记等情况。在城市,居民私有房屋及相应的土地使用权未登记的,也非个别现象;夫妻双方将房屋登记在一方名下的比比皆是;家庭成员在房屋继承或分家析产时常常未办理或者未及时办理产权变更登记手续。上述种种原因致使本属于共有的房屋登记在某一个或某几个共有人个人名下。而在房屋交易中,登记权利人在未经过其他共有人同意的情况下出卖登记在其名下的房屋,往往构成无权处分,对于买受人与该登记权利人所签订的房屋买卖合同的效力如何认定,产生大量的纠纷。

  本案所反映的问题在审判实践中具有典型性,主要涉及到出卖人与买受人签订房屋买卖合同,出卖登记在其个人名下的房屋,不符合法律、行政法规关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共有物处分的约定的条件,如果买受人是善意,且支付合理对价,其他共有权人要求确认房屋买卖合同无效的,人民法院能否支持的问题。

  对此,在审判实践中存在以下不同的处理意见。

  第一种处理意见认为,案涉房屋买卖合同为效力待定的合同。具体而言,某一或某些共有人作为登记权利人,未经全部共有人的同意,擅自对共有财产进行事实上的处分,该买卖合同的行为属于效力待定的无权处分行为。因此,对于上述案例中的买卖合同的效力,根据合同法第五十一条的规定,属于效力待定的合同。进而言之,在其他共有人追认或者出卖人取得完全的处分权时,买卖合同有效;而在其他共有权人不予追认或者出卖人不能取得完全的处分权时,买卖合同当然无效。

  第二种处理意见认为,案涉当事人之间所签订的买卖合同应为无效的合同。主要理由在于,首先,我国物权法对于共有物的处分规定了明确的条件,该法第九十七条对共有物处分明确规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”因此,在不符合上述条件的情况下,部分共有人处分共有物的,合同应该无效。其次,我国城市房地产管理法第三十八条第(四)项规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让,因此在共有人未同意的情况下,当事人之间所签订的房屋买卖合同因违反上述规定而无效,故上述案例中的买卖合同确定无效。再次,从《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89 条关于“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,

  部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定来看,其处理原则也体现了买卖合同无效的要求。

  第三种处理意见认为,应对我国合同法第五十一条作限缩性解释,把效力待定确定在处分行为的效力待定上,而在买受人是善意、买卖合同约定的对价是合理的情况下,即使出卖人处分共有房屋的行为构成无权处分,但是此种无权处分影响的是能否实现该房屋的物权变动,而不影晌物权变动的原因行为即买卖合同的效力,故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”,对于出卖人请求确认买卖合同无效的,人民法院不予支持。

  对于上述几种处理意见,我们认为,第三种处理意见是合理的。主要理由是:首先,对于我国城市房地产管理法第三十八条第(四)项规定,未经其他共有人书面同意的,不得转让共有房地产的规范性质,我们认为系属于管理性强制性规范。即共有人之一的登记权利人违反该规定引起的法律后果是,登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时,如果经审查发现,登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意,不符合法律规定的共有物处分条件或者当事人约定的共有物处分条件,则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。但是,对于这种管理性强制性规范的违反,并不导致登记权利人同买受人签订的房地产买卖合同无效的法律效果。

  其次,在登记权利人出卖共有物不符合法律规定或者共有人约定的处分条件时,则登记权利人对于房屋的处分构成无权处分。对于无权处分的买卖合同的效力,虽然在我国经历了一段时间的争论,但是随着《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定的出台,该争论得以一定程度的解决;即合同法第五十一条所规定无权处分影响的是物权能否实现变动问题,而不是以出卖人无权处分或者所有权为由认定买卖合同无效。当然,在审判实践中,也有不少实务界人士提出疑问,上述司法解释的规定能否适用于不动产交易。对此,我们认为,上述司法解释所确定的原则具有普遍适用的属性,应适用于不动产交易纠纷的处理。基于上述判断,我们认为,对于本案的处理,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权,但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效,故其他共有人要求确认买卖合同无效的,人民法院不予支持。

  再次,对于本案所涉及的情形,从深层次来看,实质上涉及到房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖保护二者之间的平衡,即真正额权利人所代表的是一种物权人的静态利益,而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益,在二者冲突的情况下,应注意实现二者之间的平衡。对此,维护房屋买卖合同的效力,有利于保护善意买受人的合法权益,有利于提高经济效率,维护和促进诚信市场秩序的构建;并且,在共有人不同意出卖共有物,则买受人在不能实现其缔约目的的情况下,可以请求解除买卖合同,并请求由出卖人承担违约责任,这较之于认定房屋买卖合同无效的双务财产返还,对于买受人的保护力度更大。当然,在房屋买卖合同有效的情况下,也并不表示对于物权人静态利益的不保护,即如果房屋买受人请求强制履行买卖合同,而共有人不同意出卖的情况下,则不能实现房屋的物权变动,在此情况下物权的静态利益受到保护。此种处理方式,较好地实现了物权人静态利益同善意买受人动态利益保护的平衡。

  四、最高人民法院民一庭意见

  出卖人与买受人签订房屋买卖合同,出卖登记在其个人名下的房屋,不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定,如果买受人是善意,且买卖合同约定的对价合理,但未办理房屋所有权变更登记手续的,其他共有人请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

  提示:欢迎添加最高院法官公众号:法语峰言。其他公号需转载“法语峰言”公号内容,必须事先通过后台征得该公号同意。本文转载自《民事审判指导与参考》总第56辑,执笔人:仲伟珩

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