问问律师

  本网站为公益性质,由全国十大律师事务所--中银律师事务所支持,十佳青年律师领衔,整合江苏、南京律师资源,免费提供:、诉讼费计算律师费查询省高院文件查询司法解释RSS订阅

  案件代理联系电话:15251840888
  咨询合作联系方式:QQ 57641064

联系律师
南京律师网
【南京鼓楼法院】马某与某公司等房屋买卖合同纠纷上诉案
关键词:南京律师,南京律师事务所,南京房产律师
  马某与某公司等房屋买卖合同纠纷上诉案

  南京市鼓楼区人民法院

  民事判决书

  (2013)宁民终字第61号

  上诉人(原审被告)马某。

  被上诉人(原审原告)某公司。

  被上诉人(原审被告)某公司。

  被上诉人(原审被告)某公司。

  原审第三人某银行。

  上诉人马某因与某公司、某公司、某公司及原审第三人某银行房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院(2011)鼓民初字第1787号民事判决,向本院提起上诉。本院于2012年12月24日立案受理后,依法组成合议庭,于2013年2月4日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。

  某公司原审诉称,1997年4月8日某公司与某公司签订了一份购房协议,约定某公司向某公司购买1000平方米商业用房,购房款用该公司应付某公司的20亩土地征地补偿费折抵。之后,某公司设立某公司,专门负责对征用某公司的土地进行房地产开发,两个公司的股东均为平某、马某某。马某与马某某系亲兄弟关系。某公司在征用某公司的20亩土地上,开发建设了南京市某路298号“某阁”商品房等房地产项目。2004年“某阁”商品房竣工后,某公司与某公司签订了补充协议,双方对交付房屋的座落及面积进行了调整,面积调整为1065平方米,座落由一层调整为三层。2004年9月,某公司、某公司将“某阁”三层中约1065平方米房屋交付某公司,某公司随后将其中743.35平方米房屋出租给己银行使用至今。某公司、某公司将房屋交付某公司后,至今未按协议约定将上述房屋所有权证及土地使用权证办至某公司名下,某公司多次催促无果。2007年7月30日,某公司不顾上述房屋已经交付某公司使用等事实,与其股东马某某的亲兄弟即马某签订了虚假的商品房买卖契约。严重损害了某公司利益,该商品房买卖契约应认定为无效合同。为维护自身合法权益,故某公司诉至法院,请求判决:1、确认某公司与马某2007年7月30日签订的南京市“某阁”3A座商品房买卖契约无效;2、确认位于南京市某路298号“某阁”3A座的743.35平方米房屋的产权归某公司所有,并判令某公司、某公司立即将该743.35平方米房屋的所有权证及土地使用权证办至某公司名下。

  某公司、某公司原审未到庭应诉、答辩。

  马某原审辩称,某公司诉称的南京市“某阁”房屋是某公司开发建设的房地产,某公司根本无权处置,某公司与某公司签订的房屋买卖协议应属无效。马某与某公司签订商品房买卖契约后,已在房产管理部门进行了备案登记,双方约定该房屋由某公司返租,并由该公司直接将租金交到马某的按揭贷款银行,马某还向银行办理了按揭贷款手续。马某系合法购买房屋,某公司的诉讼请求没有事实和法律依据,请求法院予以驳回。

  某银行原审述称,马某与某公司的房屋买卖合法有效,双方已经履行相关合同义务并在房屋登记部门进行登记,马某应为讼争房屋的合法所有权人。某公司对于讼争房屋并无任何权利,其与某公司就讼争房屋达成的房屋买卖协议当属无权处分。某银行与马某之间的借款合同、抵押合同合法有效,某银行基于该合同所享有的合法权益应当受到法律的保护。

  原审法院经审理查明,某公司于1995年5月注册成立,系集体企业。某公司于1993年12月注册成立,原股东为平某与周某,现股东为平某、马某某,法定代表人为平某。某公司在1997年11月获得南京市某村相关地块的土地使用权后,以该土地使用权作价700万元入股,和以现金300万元出资的戊公司,于1999年11月注册成立了某公司,法定代表人亦为平某。此后某公司对该地块进行房地产开发。2006年7月某公司的股东变更为平某、马某某。马某系某公司副总经理马某某的哥哥。本案讼争房屋即南京市鼓楼区某路298号“某阁”3A座(建筑面积743.35平方米),系某公司开发建设。

  (一)某公司与某公司签订购房协议及履行情况。

  1997年4月8日(某方)某公司与(某方)某委员会、某公司签订了两份《协议》,第一份《协议》约定某方因建设需要征用某方土地20亩(13334.103平方米),土地性质由原来的联营改为征地;某方购买某方在征用土地范围内建造的临街商业门面房1000平方米,一楼500平方米,二、三楼合计500平方米,其位置某方可任意选择;双方协商一致认定1000平方米的商业房的价格不超过每平方米3000元,即总造价在300万元以内;某方征用某方20亩土地,补偿费用为3130800元,除去应付区房产局、某办事处的费用外,剩余款额均为某方购某方商业房的预付款,不足部分在某方交付某方房屋后,由某方一次性补齐;某方确保在房屋交付使用前,将某方1000平方米商业用房的房产证及其它所有的购房手续办妥,其发生的费用由某方承担;在某方未将1000平方米商业用房交付某方使用之前,某方和某方在97年3月1日签订的联营协议继续有效,某方每年支付给某方联营利润按原订协议执行;等等。第二份《协议》约定了3130800元征地总费用的组成等事项,并附有一份征地补偿清单。对于上述两份《协议》,双方当事人进行了公证,南京市第二公证处对此出具了(97)宁二证内经字第422号公证书。

  1999年元月30日,(某方)某公司与(某方)某公司就97年4月协议,签订补充协议。双方约定:某方必须继续保证某方原签协议规定拥有1000平方米商业用房的产权;某方购买某方商业用房的具体位置为:某街边(详情见协议后的图纸);某方确保某方1000平方米的商业用房在同一单元内一层迎街门面500平方米,二层250平方米、三层250平方米;某方购买某方商业用房的价格和总费用按原签协议规定每平方米3000元,总费用为300万以内;某方购买某方1000平方米商业用房费用的支付办法按照原协议规定,在某方征用某方20亩土地补偿费用313.08万元中扣除;某方必须保证在99年12月31日前将1000平方米商业用房经质检部门检验合格后交付给某方;如某方在99年12月31日前不能将1000平方米商业用房交付给某方,延期所造成的经济损失由某方按每年壹拾陆万元补偿给某方(逐月进行计算);若工程竣工,某方不能按协议中规定的日期交房,某方将按每平方米50元的费用补偿给某方,即1000平方米商业用房某方每年支付给某方60万元的补偿费用;等等。

  某公司取得上述土地使用权后,和戊公司共同出资,于1999年11月设立某公司,并对该土地进行房地产开发,建设了“某某阁”、“某阁”两幢商业、住宅综合楼。

  审理中,某公司出示了2000年7月11日某公司向某村支付5万元补偿款的支票存根、付款通知单,2000年10月8日某公司向某村支付8万元场地租金的付款通知单、支票存根、收据。

  2004年5月“某阁”4-21层(住宅)竣工验收,2005年4月“某阁”1-3层(商业门面房)竣工验收。某公司聘请江苏爱涛物业管理有限公司(以下简称爱涛物业公司)对“某阁”进行管理。在“某阁”的商业门面房竣工验收之前,某公司、某公司通知某公司交房。此后,某公司、爱涛物业公司、某公司及拟承租讼争房屋的己银行在“某阁”3层进行了现场交房,交付房屋的面积为1065平方米,包括301室(743.35平方米,即本案讼争的某阁3A座房屋),以及302室(667.92平方米)中的一部分。由于本案讼争房屋系己银行自某公司处承租,故此后该房屋由己银行承租并交纳物业管理费。在物业公司管理讼争房屋时,某公司提交了与己银行签订的租赁协议。

  2004年9月7日某公司(某方)与某公司(某方)签订了一份《补充协议》,约定某方为了便于某方销售某阁1至3层商业用房,经友好协商,双方同意将97年所订协议作如下调整:1、双方在97年协议中约定某方交付给某方的商业用房1000平方米,从维护双方共同利益点出发,某方同意某方将交付的商业用房全部安排在3楼,调整后的面积约为1065平方米(最终面积以房屋产权证为准);2、某方交付给某方商业用房比97年协议约定面积多出65平方米,考虑到某某双方多年来的友好合作关系,某方对多出的面积不再另收费用;3、按照97年协议约定,某方应为交付给某方的商业用房办理产权证和国有土地使用权证,费用由某方承担(两证面积不低于约定的1065平方米);等等。

  某公司接收上述房屋后,进行了出租。2004年9月30日某公司(某方)与己银行(某方)签订了一份《房屋租赁合同》,约定某方出租给某方的房屋位于南京市某路298号,租赁面积约为512平方米(以某某双方共同确认的平面图红线为准),租赁期限5年零3个月,自2004年10月1日至2009年12月31日止;每年租金为35万元,第3年至第5年租金为每年38万元,2004年10月1日至10月31日为某方装修期,某方免收房租;某方应在2004年10月1日前将房屋交付给某方进行装修;某方同意租赁期满后,在同等条件下,某方对该房屋享有优先承租权,租金视当时情况另行商定;等等。

  2004年9月上述房屋交付后,己银行一直租赁使用上述房屋,并按照约定向某公司交纳相应房租。己银行支付某公司的房租情况如下:2004年11月18日58330元、2005年1月14日17.5万元……2008年1月4日19万元。2009年底租期届满后,某公司又将诉争房屋另租给他人使用。

  2006年6月30日某公司(某方)与庚公司(某方)签订了一份《协议》,约定某方将南京市某路298号某阁三楼银行北侧商业用房出租给某方经营使用,租期自2006年4月1日起至2015年12月31日止,第一期2006年4月1日至12月31日租金为10万元,第二、三年年租金20万元,等等。

  (二)“某阁”土地来源及项目变更情况。

  “某阁”所在地块,原为集体土地(由原“某水泥厂”使用,北临某某大街,西临某路,东临原“某礼品公司”,南临某村),某村撤队后该土地转为国有土地。1995年3月经南京市计委等批复同意,某公司获准在某水泥厂建设几个项目。1997年11月某公司取得某村上述20亩土地的建设用地许可证,拟建客车站6200平方米、服务中心11000平方米。1997年11月19日某公司与南京市土地管理局签订国有土地使用权出让合同,出让宗地在南京某村(用地红线范围实测面积为13334.103平方米,扣除绿化保护带用地面积3283.827平方米,实际出让面积为10050.276平方米),总体规划是建设“客车服务中心”项目,容积率不超过1.71(超出容积率建设的应补交出让金),出让金为2964832元,出让年限为40年。1997年11月28日南京市计委批复某公司,同意其将前述两建设项目变更为“某综合楼”(总建筑面积16000平方米,其中办公及辅助配套用房约6400平方米,其余为商贸、餐饮用房),占地面积约9000平方米。1998年5月某公司领取了宁鼓国用98字第02113号国有土地使用权证,土地座落南京市某街道三队(地号06-010-504-041),面积为10050.5平方米,使用年限40年(自1998年5月7日至2038年5月6日)。某公司将取得的土地使用权分为A、B、C三块,1999年3月与某报社签订协议,转让最北侧的A地块约3509.42平方米。1999年4月某公司领取了宁鼓国用99字第06153号国有土地使用权证,土地座落南京市某街道三队(地号06-010-504-041-1),面积为6408.6平方米,使用年限40年(自1998年5月7日至2038年5月6日)。1999年11月24日某公司将该6408.61平方米土地使用权(即B、C地块)以股本金的形式,与戊公司共同成立某公司进行房地产开发,其中在B地块(面积约3105.3平方米)开发建设“某某阁”,在C地块(面积约3303.3平方米)开发建设“某阁”。

  (三)“某阁”房地产项目开发及销售情况。

  1999年11月南京市计委、建委书面批复某公司与戊公司,同意两公司成立某公司,经营范围:南京市某村三队地块房地产开发、商品房销售及售后服务。1999年11月某公司注册成立。1999年12月某公司向南京市建委申请“某综合楼(某阁)”项目立项,其申请书中有下列内容:本市鼓楼区某村塘庄三队地块是某公司于1997年经土地出让获得,并经计委同意建设,现某公司将该项目委托某公司开发上市,该项目占地0.4公顷,规划建设3万平方米,其中住宅2.3万平方米,商业用房0.5万平方米,地下室0.2万平方米。

  2000年2月南京市建委、计委书面批复某公司,同意由其开发原由某公司开发建设的某综合楼项目,所建房屋允许上市销售。2000年5月某公司向南京市国土局申请,称因其无房产开发资质,经批准成立了某公司,其以某村土地入股,为顺利办理各项前期手续及后期销售需要,申请将某村土地更名为某公司。2001年5月某公司取得了南京市计委核发的“固定资产投资项目投资许可证”。2001年12月24日某公司与某公司签订了一份国有土地使用权转让合同,某公司将其名下的宁鼓国用99字第06153号国有土地使用权证上面积为6408.6平方米的土地使用权,以13656726元的价格转让给某公司,某公司、某公司共同的法定代表人平某、副总经理马某某,均在该合同上加盖个人及公司印章(注:该合同约定转让款并未实际支付),上海浦东发展银行南京分行作为抵押权人也在该合同上盖章。2001年12月某公司领取了宁鼓国用2001字第24742号国有土地使用权证,土地座落南京市某街道三队(地号06-010-504-041-1),面积为6408.6平方米。

  2001年12月27日某公司取得了“建设工程规划许可证”,工程名称:某阁(住宅),用途:商住综合楼,地上21层(其中1-3层大中型商场3597平方米,4-21层一般住宅11886平方米)、地下1层(社会停车场)2734平方米,建筑面积共计18217平方米。2002年1月8日南京市房屋产权监理处测绘大队出具“预售商品房面积测算表”,确定“某阁”的总建筑面积为19244.50平方米,其中1-21层16520.45平方米、负1层(含人防)2040.9平方米、设备层683.25平方米。本案讼争房屋在3A座(临街商业用房301室),建筑面积743.35平方米(其中套内面积666.49平方米、分摊面积76.86平方米)。3B座(即302室)的建筑面积为667.92平方米。2002年2月27日某公司取得了南京市房产局核发的“商品房销售许可证”,项目名称为“某阁1-21层”,“总建筑面积”16520.45平方米,许可销售面积16520.45平方米。

  某公司实际于2001年10月8日开工建设“某阁”工程,因为未取得施工许可证施工而被行政主管部门罚款。2002年4月12日领取“建筑工程施工许可证”。2003年1月取得了“房地产开发企业资质证书”,资质等级为三级。

  2003年6月某公司领取了宁鼓国用2003字第10489号国有土地使用权证,土地座落南京市某街道三队(地号060100780414),使用权面积为3303.3平方米(即“某阁”所在的C地块)。2003年8月某公司领取了宁鼓国用2003字第10490号国有土地使用权证,土地座落南京市某街道三队(地号060100780413),使用权面积为3105.3平方米(即“某某阁”所在的B地块)。

  2004年5月南京市建筑安装工程质量监督站对“某阁(4~21层)”出具了房屋建筑工程竣工验收备案表(开工日期2001年3月28日,竣工验收日期2004年5月18日),2005年4月对“某阁(-1~3层)”出具了房屋建筑工程竣工验收备案表(开工日期2001年3月28日,竣工验收日期2005年4月14日)。

  2004年12月“某阁”工程经过建设工程规划验收合格(注:规划建筑面积18217平方米,实际建筑面积19476.92平方米)。2005年4月某公司与南京市国土资源局签订土地出让合同补充协议,约定因规划部门批准调整用途及容积率,将原出让的南京市某村三队地块(10050.276平方米)中3352.7平方米(即“某某阁”所在的B地块)的用途,由客车服务(商业)调整为住宅、商业用途,建筑容积率由1.71调整为4.98,补交土地出让金997502元。 住宅用地出让年限为70年。2005年6月南京市建委、市发改委联合下文,批复同意某公司结转某综合楼项目(B区),该项目用地0.31公顷,所建住宅允许上市销售。2006年9月30日南京市房产管理局对某公司的“某综合楼B区”(即“某某阁”)核发《商品房预售许可证》,房屋用途酒店式公寓、商业,土地使用证号:宁鼓国用2003字第10490号,规划许可证号:宁规河西建筑[2005]0044号。

  2006年9月南京市国土资源局与某公司签订土地出让合同补充协议,约定原出让的南京市某村三队地块(10050.276平方米)内,已有3352.7平方米建成发证,现根据新批准的规划平面图及测绘结果,补交剩余3055.9平方米土地(即“某阁”所在的C地块)用途变更及容积率增加部分地价,该地块内有2670.4平方米商业用地调整为住宅(酒店式公寓)用地,建筑容积率由1.71调整为7.73,补交土地出让金5989271元,商业40年。

  某公司在取得“某阁”商品房销售许可证之后,进行了销售。根据审计部门统计。

  (四)某公司与马某签订房屋买卖契约情况。

  某公司开发“某阁”、“某某阁”期间,因资金周转问题,曾安排内部职工或职工亲戚以个人名义,先与某公司签订商品房买卖契约,并据此向银行申请按揭贷款,取得贷款后直接用于某公司资金周转,职工及其亲戚实际并不支付首付款以及银行按揭贷款,相应的银行按揭贷款由某公司代职工或其亲戚存入银行按揭贷款还款帐户。经审计部门统计以及某公司工作人员核实,“某阁”中包括本案讼争房屋在内约有23套住宅或商业商品房存在此种情形。

  2007年7月30日某公司(某方)与马某(某方)签订了一份《<某阁>商品房买卖契约》(以下简称《买卖契约》),约定某方购买某方“某阁”3A座房屋(即本案讼争房屋),建筑面积743.35平方米,其中套内建筑面积654.15平方米,公用分摊面积89.20平方米,该房屋主体建筑21层,属框架结构,层高4.5米;价格16200元/平方米,价款合计12042270元;某方应于2007年12月31日前将该房屋交付某方;物业公司为爱涛物业公司;等等。在《买卖契约》附件“房屋交接单”中,某方、某方及物业公司均未验收交接,亦未签字盖章。2007年7月31日,某公司(某方)与马某(某方)到南京市房地产市场管理处对《买卖契约》进行了备案登记。

  2007年8月14日马某(某方)作为借款人、抵押人,第三人某银行(某方)作为贷款人、抵押权人,某公司(某方)作为开发商、担保人,三方签订了一份《预购商品房贷款抵押合同》(注:该房屋已于2004年通过竣工验收并交付某公司使用),约定某方向某方借款500万元,某方将所购的本市某阁3A座商品房抵押给某方,某方愿为某方以上借款承担连带保证责任。三方在签约当日还到南京市房地产市场管理处进行了抵押登记,该合同上还加盖了“南京市房地产市场管理处抵押登记专用章”。

  2007年8月15日丁银行将500万元贷款汇至某公司账上。2007年9月21日某公司以“退款”等为由,向马某某银行南京银行个人帐户(6226310210113666)存入64000元,此后以同样理由多次退款,其中2007年10月19日退还57200元、2007年11月20日退还57200元、2007年12月13日退还57200元、2008年1月18日退还58000元、2008年2月19日退还60000元、2008年3月26日退还58000元、2008年4月18日退还58000元、2008年5月21日退还58000元、2008年6月20日退还58000元,共计退还马某房款585600元。500万元款项中,某公司尚余4414400元未付清。

  审理中,马某提交了2007年7月30日“平某”出具的一份收条,内容是已收到马某首付款1690150元。马某(某方)提交了2007年7月31日和某公司(某方)签订的一份《补充协议》,其内容为:某方购买某方“某阁”3A座房产实际成交价为9000元/平方米(注:《买卖契约》约定单价为16200元/平方米),预测面积为743.35平方米,总价为6690150元,某方已实际支付房款1690150元,余款5000000元办理按揭贷款;某方用以上房产按单价16200元/平方米按揭贷款500万元支付购房款,某方购房后,某方租赁某方所购房产,双方另签租赁协议;某方以“某阁”固定车位三个为双方租赁协议履行作担保;本协议为双方所签订的《买卖契约》之补充,与其冲突之处,以本补充协议为准,与其有同等法律效力;等等。

  审理中,马某(某方)还提交了一份2007年8月14日与某公司(某方)签订的《租赁协议》,其内容为:某方所购房“某阁”3A座房屋,面积743.35平方米,由某方出租经营;租期5年,自2007年8月14日至2012年8月13日;租金为每平方米78元/月,计57981.30元,该租金由某方在每月20日前支付至某方银行卡帐户;等等。

  (五)引发本案矛盾纠纷情况。

  2008年7月某公司、某公司共同的法定代表人平某因病去世,两公司因卖房所引发的经营和交房矛盾等问题陆续显现,两公司被政府部门接管审计。

  2008年11月丁银行以马某2008年7月20起停止履行还款义务等为由,另案向本院起诉,要求马某立即偿还借款本金4666810.77元和利息、罚息,并承担律师费、诉讼费。马某对借款事实不持异议,但称与开发商产生纠纷,无力偿还借款本息,希望变卖该房产用于偿还贷款本息。2009年1月鼓楼法院对此案作出(2008)鼓民二初字第1393号民事判决书,判决马某归还丁银行贷款本金4666810.77元和利息、罚息,诉讼费49134元由马某负担。该案判决生效后,因马某未履行义务,丁银行已申请强制执行,尚未执结。

  2009年1月某公司诉至鼓楼法院,要求判令如其所请。马某认为其买卖契约合法有效,不同意某公司的诉讼请求。经鼓楼法院合法传唤,某公司、某公司未到庭应诉,鼓楼法院依法进行了缺席审理。

  审理中,鼓楼法院对某公司的会计冯某进行了调查谈话,其陈述的内容与法院查明的内容一致,主要为:其2001年到某公司任会计,养老保险由某公司交纳,两个公司的帐目都做,某公司基本没有业务;某公司与某公司订立土地使用权转让合同,主要履行股东出资转移财产义务,未实际支付1365万余元的转让款;公司利用职工或亲戚的名义从银行申请按揭贷款并用于公司资金周转,职工不需要支付购房首付款以及银行按揭贷款,如果最后决定购房则需要付清公司支付的购房售房款及银行按揭贷款,并需要在房屋交接单上确认,有关手续均存放公司;马某的情况与前述一致,公司未收到其购房首付款,其未支付银行按揭贷款,未看到其签订的有关以房租还贷等协议;公司每月以马某的名义向其银行还款帐户内存入按揭贷款所需还款金额,共计44万余元;公司支付马某还款前的审批单上所写的是“退房款”;其现在为公司留守人员之一;等等。

  根据当事人申请,原审法院就涉案房屋的交付问题进行了调查,时任“某阁”管理处主任的许锦涛在原审法院调查时陈述:2004年初爱涛物业公司就接受某公司的委托,对“某阁”进行前期物业管理并办理房屋交接等手续,3A座(即临街门面房301室)登记的业主是某公司,因己银行需租用3A座房屋,故房屋交接时有四方当事人在场,包括某公司朱德祥、某公司经营部经理王笑晨、爱涛物业公司许锦涛和电工以及己银行有关人员,房屋交接后就一直和某公司打交道,并由己银行直接交纳房租,等等。

  因双方意见分歧较大,致本案未能调解解决。

  原审法院认为,当事人的合法权益受法律保护。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案某公司与某公司于1997年4月8日订立的经公证的两份协议,约定由某公司征用某公司所在村委会土地以开发建设房屋,并由某公司购买建成后的相应房屋,双方意思表示真实,不违反法律禁止性规定,该房屋买卖协议为有效合同。依据该协议,某公司负有在房屋建成后交付房屋并转移房屋所有权的合同义务。

  本案中某公司与某公司,其办公地点相同,法定代表人均为平某。某公司原股东为平某、周某,2004年股东变更为平某、马某某;某公司原股东为某公司、辛公司,其中某公司以某村塘庄三队6408.61平方米地块使用权(估计11599584元)中700万元作实收资本,4599584元作其他应付款处理,2006年7月股东变更为平某、马某某。2001年12月某公司与某公司签订土地使用权转让合同,标的为13656726元,后某公司已经将土地使用权转至某公司名下,但某公司并未实际支付转让费。某公司会计冯某证实某公司与某公司账目均由其所做,某公司基本没有业务。某公司与某公司2004年9月签订的补充协议,系对某公司的财产所做的处分,而且某公司存在为某公司向某村支付补偿款、场地租赁费的事实。综上,某公司与某公司存在办公地址混同、人员混同、公司资产混同、财务管理混同等事实,两公司构成公司法人人格混同。故两公司对于某公司与某公司签订的合同,存在连带清偿责任。故虽某公司与某公司没有合同关系,某公司交付某公司房屋的行为仍应视同某公司履行了合同义务。

  某公司、某公司在涉案房地产开发项目完成之后,已于2004年将本案讼争房屋交付某公司占有,为此某公司还与某公司在同年9月订立补充协议,明确了交付房屋的具体位置、面积等事宜,属于履行合同约定的房屋交付义务,该房屋交付事实有某公司和己银行等签订的房屋租赁合同、收取房屋租金等证据,以及原审法院对当时爱涛物业公司工作人员的调查内容等相互印证,故原审法院对某公司、某公司已向某公司交付房屋的行为予以认定。某公司、某公司虽然至今未履行将讼争房屋的所有权转移至某公司方的合同义务,但并不影响某公司依据房屋买卖合同以及占有房屋等事实所享有的合法物权权益。

  根据法律规定,当事人在民事活动中应当诚实信用,遵守社会经济秩序。某公司2004年将讼争房屋所在的“某阁房屋”建成并于同年交付某公司占有使用之后,又在2007年和马某就相同房屋签订了一份房屋买卖契约,该房屋买卖契约中双方当事人的意思表示是否真实,是本案争议焦点之一,某公司认为该买卖合同系虚假买卖,目的是为了获取银行贷款,应属于无效合同;马某则认为当事人意思表示真实,该合同为有效合同。

  经原审法院调查和审计部门审计所查明的事实来看,某公司、某公司2004年在诉争房屋竣工验收后已向某公司交付了诉争房屋,该房屋是某公司出租给己银行使用;某公司并没有收取过马某的购房首付款,马某也没有提供充分的证据以证明支付过首付款,其提供的平某出具的“收条”中没有加盖某公司印章,而且马某对该巨额款项也没有提供相应的银行付款凭证加以印证,该证据并不足以证明马某所提的抗辩主张;某公司取得银行贷款后,安排人员定期偿还相应的银行按揭贷款,而马某自己并未偿还该银行贷款,该事实有某公司帐目中存在退还马某“购房款”585600元并以此支付房屋按揭贷款的事实等予以证实;某公司2004年将讼争房屋出租给己银行使用并收取房租至今,马某从未对该显而易见的房屋使用状况提出任何异议,马某也没有提交房屋交付的其它证据,故马某提供的房屋返租协议不能证明房屋交付马某的事实;某公司、某公司的共同股东、副总经理马某某,与马某之间系亲兄弟关系,马某对讼争房屋的真实情况理应知晓;综合上述案件事实,应认定马某与某公司虽然签订了书面房屋买卖契约,但就讼争房屋并未达成房屋买卖交易的真实意思表示,双方系通过签订房屋买卖合同的形式掩盖套取银行贷款之目的,该行为以合法形式掩盖非法目的,符合我国合同法第五十二条规定的合同无效情形,故马某与某公司签订的房屋买卖契约应认定为无效合同。

  另某公司诉请确认位于南京市某路298号“某阁”3A座的743.35平方米房屋的产权归某公司所有,并判令某公司、某公司立即将该743.35平方米房屋的所有权证及土地使用权证办至某公司名下与确认某公司与马某2007年7月30日签订某阁3A座商品房买卖契约无效非同一法律关系,本案不予理涉,某公司可另行主张。

  综上,为维护当事人的合法权益,依照《中华人民共和国民法通则》第五条,《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定,判决:一、某公司与马某于2007年7月30日签订的《<某阁>商品房买卖契约》无效。二、驳回某公司的其他诉讼请求。一审案件受理费31846元、保全费5000元,合计36846元,由某公司、某公司各承担一半(某公司已预交,某公司、某公司于判决生效之日起十日内各给付某公司)。

  马某不服原审法院判决,向法院提起上诉称,涉案土地使用权由某公司转让给某公司,是得到某公司同意后转让的,该土地的开发是由某公司开发的,房屋的产权属于某公司所有。上诉人马某与被上诉人某公司签订购房合同,在房产管理部门进行了备案登记,支付了首付款,并约定该房屋由某公司返租,租金用来支付按揭贷款,马某提供了相应的证据予以证明。该购房合同符合物权法相关规定,合法有效,而某公司从未与某公司签订过购房合同,因而不可能办理登记。原审法院断章取义理解证人证言,否定上诉人马某支付首付款、返租支付按揭款等事实,认为上诉人马某与某公司、某公司的共同股东、副总经理马某某是亲兄弟关系,理应对涉案房屋之前买卖情况知晓,其签订的购房合同,系以合法形式掩盖非法目的,为无效合同,违反相关法律规定。请求二审法院撤销原审判决并依法改判,由被上诉人某公司承担本案二审诉讼费用。

  被上诉人某公司答辩称,上诉人马某与某公司间签订购房协议,其目的是套取银行贷款,双方并未履行交房手续,上诉人在原审中提交的平某的收条,并无其它证据佐证,不能证明其已实际支付购房首付款的事实。上诉人马某也未实际支付银行按揭贷款,所谓返租支付按揭款,也是与客观事实不符的。双方合同为无效合同。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。

  某公司答辩认为上诉人马某上诉理由成立。

  丁银行答辩称同意上诉人马某的上诉意见。并认为,一、原审判决欠缺法律逻辑。二、原审判决对于丁银行要求确认抵押权有效未做任何判定。三、原审判决认定某公司、某公司法人人格混同缺乏事实与法律依据。四、原审判决陈述被上诉人享有讼争房屋之合法物权并无事实和法律依据。五、原审判决认定马某与某公司之间房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的欠缺事实与法律依据。综上,不论某公司是否有骗取银行贷款之意图,但现有证据不能证明马某具有骗取银行贷款的目的。要求法院撤销原审判决,驳回某公司的诉讼请求。

  本院经审理查明,一审判决查明的事实属实,本院予以确认。二审中,上诉人马某提供丁银行交易明细对帐单,证明2008年7月20日马某交银行按揭款55339元。丁银行对该事实予以认可,某公司对该对帐单真实性无异议,但不认可该款是马某自己交的。

  本院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。某公司与某公司于1997年4月8日订立的房屋买卖协议,系双方当事人真实意思表示,未违反法律行政法规强制性规定,双方当事人应按约定履行。某公司征用某公司所在村委会土地准备开发建设房屋,后某公司将该土地使用权转让至某公司名下,由某公司实际开发建设涉案房屋。被上诉人某公司用征地补偿款支付购房款,并于2004年对涉案房屋占有、使用、受益,某公司与某公司对此未提出异议,虽然某公司未与某公司签订房屋买卖协议,但某公司与某公司存在办公地址混同、人员混同、公司资产混同、财务管理混同等事实,两公司构成公司法人人格混同,应共同对某公司与某公司签订的房屋买卖协议承担责任。上诉人马某虽与被上诉人某公司就涉案房屋签订购房协议,但上诉人马某未能提供相应的银行付款凭证,证明其已付巨额首付款,也未能提供证据证明某公司向其交付涉案房屋,其亦不能提供证据证明其对涉案房屋行使管理,其向丁银行偿还的按揭贷款,除2008年7月20日该期还款外,均是被上诉人某公司代为支付。上诉人马某认为某公司代为支付的按揭贷款,系涉案房屋的返租租金,也与其提供的返租协议约定的租金不符。上诉人马某与被上诉人某公司、某公司的共同股东、副总经理马某某系亲兄弟关系,其虽辩称对之前涉案房屋买卖、交付情况不知情,但其对自己在房屋买卖过程中诸多有悖常理的做法,不能合理解释,更不能提供充分证据否认其与某公司恶意串通套取银行贷款。综上,原审法院认定上诉人马某与被上诉人某公司之间签订的房屋买卖契约非当事人真实意思表示,为无效合同,并无不当。

  综上,原审判决并无不当,依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立,相关请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判决。

  二审案件受理费31846元,由上诉人马某负担。

  本判决为终审判决。

  审 判 长  杨 文

  审 判 员  张旭东

  代理审判员  吴 勇

  二0一三年三月二十日

  书 记 员  莫燕雯

点击返回百人牛牛




    1. <form id='c6h6r'></form>
      1. <bdo id='c6h6r'><sup id='c6h6r'><div id='c6h6r'><bdo id='c6h6r'></bdo></div></sup></bdo>