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    【单位内部分房案】李某与青岛A制药有限公司等房屋买卖合同纠纷
    关键词:南京律师咨询,南京律师事务所,南京房产律师
      李某与青岛A制药有限公司等房屋买卖合同纠纷上诉案

      山东省青岛市中级人民法院

      民事裁定书

      (2011)青民一终字第1812号

      上诉人(原审原告)李某。

      委托代理人于大海,山东鼎海律师事务所律师。

      被上诉人(原审被告)青岛A制药有限公司。

      法定代表人黄志修,总经理。

      委托代理人黄纯阳,山东元鼎律师事务所律师。

      委托代理人于巧,山东元鼎律师事务所律师。

      被上诉人(原审被告)孙某。

      上诉人李某与被上诉人青岛A制药有限公司、被上诉人孙某因房屋买卖合同纠纷一案,不服青岛市黄岛区人民法院(2010)黄民初字第1376号民事裁定,于2011年4月20日向本院提起上诉。本院于2011年6月27日受理后,依法组成由审判员强显祯担任审判长、代理审判员齐新主审本案、代理审判员汪青松参加评议的合议庭,于2011年7月13日依法公开开庭审理了本案。上诉人李某、被上诉人青岛A制药有限公司(以下简称双龙公司)的委托代理人于巧、被上诉人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

      李某在一审中诉称:其1995年作为引进人才,自大连调入双龙公司工作,并担任中层领导职务。当时即商定待遇为双龙公司提供住房一套并约定了年薪。后双龙公司将位于黄岛区九华山路70号楼2单元102户的房屋分配给李某居住至今。2009年,因双龙公司经营问题,需筹集资金为职工补缴职工社会保险金,经政府协调,决定将公司房屋出售给现住房户。但李某却在2009年底接到法院通知,孙某已办理了涉案房屋的产权证书,并向法院起诉,要求李某腾房。此时李某才得知,双龙公司在未通知李某也未征求李某意见的前提下,将本由李某居住的涉案房屋出售给孙某,并为孙某办理了过户手续。李某认为,涉案房屋系双龙公司分配给李某居住,且李某至今已居住使用15年之久,李某享有优先购买权,且政府协调意见也是要求将房屋卖给现住户。双龙公司、孙某的做法侵犯了李某的优先购买权。故提出如下诉讼请求:1、确认双龙公司、孙某之间关于青岛市黄岛区九华山路70号楼2单元1楼102户房屋买卖合同无效;2、李某对上述房屋享有优先购买权;3、诉讼费由双龙公司、孙某承担。

      双龙公司在一审中答辩称:1、李某不是涉案房屋的合法承租人,无权主张优先购买权,亦无权要求确认该公司与孙某签订的房屋买卖合同无效;2、该公司从未将涉案房屋出租或分配给李某使用,李某系强占房屋;3、该公司通过合法程序将涉案房屋出售给孙某,李某无权要求该公司与其签订房屋买卖合同。综上,请求依法判决驳回李某的诉讼请求。

      孙某在一审中答辩称:1、其丈夫薛某也是双龙公司的职工,有权购买涉案房屋;2、其已依法取得了涉案房屋的产权证书,是涉案房屋的所有人。请求驳回李某的诉讼请求。

      原审法院查明,李某于1996年1月到双龙公司工作,并经双龙公司分配,至该公司位于青岛经济技术开发区九华山路70号楼2单元102户的职工住宅楼居住至今。孙某并非双龙公司的职工,其丈夫薛某于2000年6月进入双龙公司工作。一审法院自青岛市黄岛区信访局调取的由双龙公司职工代表于2009年3月3日签名出具的《关于A制药公司职工住房情况的说明》及该公司于2009年3月12日向青岛开发区管委(黄岛区政府)出具的《售房情况报告》记载,李某是在1998年双龙公司改制之前以福利房的形式分得的涉案房屋,且双龙公司将其作为第一批入职购房员工列表呈报给了青岛开发区管委(黄岛区政府)。现涉案房屋由李某占有使用。

      原审另查明,2001年6月,双龙公司因债务纠纷被青岛市中级人民法院将其资产公开执行拍卖后停业。为解决双龙公司长期拖欠部分职工工资及社会保险金的问题,在青岛开发区(黄岛区)信访局主持协调下,该公司提出向职工出售其所有的30套住房,用售房所得支付拖欠的社会保险费。李某提交的开发区信访局向开发区房产管理中心出具的《关于协助青岛A制药有限公司办理职工住宅产权的函》,列明双龙公司将其所有的住宅向现居住使用的职工出售,用所得资金补缴职工社会保险。双龙公司于2009年7月将李某居住的涉案房屋,以总价260 361元的价格(每平方米2 750元)出售给孙某,并为孙某办理了涉案房屋的房产证。双龙公司申请证人周建华出庭证明双龙公司曾与李某协商售房事宜,因李某嫌房价过高双方未能协商一致。

      原审法院认为,从涉案房屋的出售价格和形式看,本案应是双龙公司与其职工之间因单位内部分房、售房引发的纠纷,其优惠价格应视为企业职工享有的福利待遇;而双方争议的核心事项是哪个职工应享受相关优惠政策,购买涉案房屋。根据相关法律及司法解释规定,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,故本案纠纷依法不属于人民法院民事案件受案范围。据此,原审法院裁定:驳回李某的起诉。案件受理费100元,退还李某。

      宣判后,李某不服,上诉至本院。

      李某上诉称:原审法院认定本案纠纷不属于人民法院受理民事案件范围无事实和法律依据;孙某不是双龙公司的职工,根据相关法律及政策,其无权购买涉案房屋。请求二审法院撤销原审裁定,确认两被上诉人之间签订的涉案房屋买卖合同无效、李某对涉案房屋对涉案房屋享有优先购买权。

      被上诉人双龙公司答辩称:原审法院裁定不予受理属于扩大司法解释的范畴,于法无据,也违背公平公正原则,损害了该公司与买受人的合法权利;李某认为应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定,确认该公司与李某签订的房屋买卖合同无效,是对法律的错误理解和适用;李某不是涉案房屋的合法承租人,其无权主张优先购买权;涉案房屋归该公司所有,且该公司从未将该房出租或分配给李某使用;该公司通过合法程序将涉案房屋出售给孙某,且已办理了过户手续,双方之间的买卖合同合法有效;孙某从该公司购买了涉案房屋,至今无法入住涉案房屋,既要在外租房居住又要承担巨大的还款压力,李某的这种行为严重侵害了他人的合法权利。请求二审法院撤销原裁定,改判驳回李某的诉讼请求。

      被上诉人孙某答辩称:其作为双龙公司职工的家属,有权购买涉案房屋;其2009年7月至今购买涉案房屋已经两年,一直承担着偿还房贷的压力,却无法使用涉案房屋,请求法院判决李某腾房。

      本院经审理认为,上诉人李某与被上诉人双龙公司、被上诉人孙某之间的争议系因双龙公司就其所有的职工宿舍楼与内部职工因分房、售房引发的纠纷,根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定,该纠纷不属于人民法院民事案件的受案范围,原审法院裁定驳回李某的起诉并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百五十八条之规定,裁定如下:

      驳回上诉,维持原裁定。

      本裁定为终审裁定。

      审 判 长  强显祯

      代理审判员  汪青松

      代理审判员  齐 新

      二Ο一一年七月十五日

      书 记 员  王 繁

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